もっと不動産投資ってないの？

不動産投資といったら、新築や中古のアパートの一棟購入やマンションの区分購入などを思い浮かべる人が多いでしょう。マンションのワンルームや建物一棟を購入して、他人に貸し出すことで、家賃収入を得る方法ですね。
一棟購入よりは、区分購入のほうがリスクは小さくできますが、それでもやはりそれなりの家賃収入を見込むためには、費用がかかりすぎてしまいます。それよりもっと費用を抑えられるかも知れない、不動産投資について今回は紹介していこうと思います。

借地権付き物件って？

比較的手軽に始められる不動産投資の中で、特に費用を抑えて始められると言われているのが借地権付き物件を購入する不動産投資です。
「借地権なんて聞いたことが無い」という方のために簡単にご説明します。

借地権とは

借地権とは、建物の所有を目的とする、地上権又は土地の賃借権のことで、土地の持ち主からその土地を借りるための権利のことを指します。
その土地の持ち主＝地主は、借り主に「借地権」を設定し承諾します。その内容は土地を借りる代わりの代金として、地代を地主に支払うことです。
そうして「借地権」を取得した借り主はそこに自分が所有する建物を建築し利用することができます。
つまり、建物は所有という形になりますが、土地は借り物の状態になるのです。土地を購入しない分、物件の購入費用を抑えられるというわけです。

また、借地権と混同しやすい用語として「底地権」もあります。「底地」とは、賃借権や地上権などの権利がついている土地のことを指します。土地は地主の持ち物ですが、その土地を借りて住宅を建てたり、転貸したりして、地主と別の借地人がいるケースです。

不動産投資における借地権付き物件のメリット・デメリット

普通不動産を所有するとなると土地と建物はセットになりますが、借地権付き物件の場合建物だけの価格で済みます。通常土地取得費用の割合は30~40%といわれているため、それだけ割安ということになります。そんな借地権付き物件を不動産投資にする場合のメリットとデメリットについて見ていきましょう。

メリット

借地権付き物件の最大のメリットはやはり価格が安いことでしょう。一般的に土地付き物件を買うよりも3~4割安くなると言われており、始めるハードルが低くなります。購入費用が安くなるとその分利回りが高くなり、お得です。

また、借地権付き物件は税金が安いという特徴があります。これは土地の所有権が地主にあるため、固定資産税や都市計画税を払う必要がないから。代わりに地代を支払う必要がありますが、これは「損金」扱いになるため課税対象になりません。

もし購入したのが「旧借地権」だった場合、借地契約は地主の意向だけでは終了させられないため、地代さえ払い続けていれば、安く取得した土地を長く利用できるのもメリットのひとつ。

デメリット

不動産投資における借地権付き物件のデメリットとしては、土地がないので融資してもらいにくいことがあげられます。建物は劣化していくとどんどん価値が下がっていってしまいます。そんな時に土地があれば担保になるので、金融機関の不動産担保価値審査で有利になるのですが、借地権付き物件は土地がないので担保価値が下がってしまうのです。そもそも、融資の審査を受けるのにも地主の許可が必要になります。

また、地主さんから土地を借り自己所有の建物を建てる借地権は所有権に比べ、資産価値が低くなる傾向にあります。借地に住んでいる人がいる限り借地権者を無視して土地を利用・活用することができない為、負の不動産となりがちです。

さらに、不動産投資の特徴のひとつに家賃収入だけでなく売却収入も見込めることがあるのですが、借地権付き物件の場合、建物の売却にも地主の承諾が必要になります。さらに、この「承諾」を得る際には承諾料を地代とは別に請求されることも。自分の土地ではないので、様々な不自由が付いて回ります。

そうしたことは借地権付き物件を不動産投資にした際にデメリットに入るでしょう。そして実は、借地権付き物件は不動産投資初心者にはおすすめはできません。

不動産投資の初心者にはあまりおすすめできない理由

借地権付き物件には、借地権に絡む様々な法律などが関わってくるため、不動産投資初心者にはおすすめできません。
借地契約の詳しい内容や、融資を得られない場合の自己資金の調達、優良物件を探す手間など、利回りの良さなどのメリットを感じられるようになるまでのハードルがとても高いからです。

ですから、借地権を専門に取り扱う業者に相談しながら進めることは必須となるでしょう。

借地権付き物件の不動産投資について紹介してきましたが、こうしたメリット・デメリットをよく理解して自己責任で行うようにしてください。